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  郭毅告訴記者,限購放松之後首先是交易量的上升,交易量上升後造成的必然結果是價格上揚,但主要是影響購房者的預期,預期市場上行,就會有很多人進場,可是,現在主要是預期下行,有需求的人擔心以後房價下降所以持幣觀望。總體而言,限購松綁對整體成交量影響不會太大,因為目前投資和投機型購房需求仍處於被遏制狀態。

  對此,相關業內人士表示,今年以來,全國超過15個城市已經放松瞭限購,以二三四線城市為主。然而,一線城市在限購方面,政策依然堅挺。"雖然上海、廣州也在近期出現局部放松限購的傳聞,不過一線城市今年內基本沒放松限購的可能。"亞豪機構市場總監郭毅在接受記者采訪時表示。

  取消限購樓市仍難回暖 一線城市"不差錢"不松綁

  據最新數據顯示,截至8月6日,全國47個限購城市中,已有17個城市官方發文確認取消限購,包括呼和浩特、濟南、蘇州、南寧、海口、西安、無錫、石傢莊等。另外,還有11個城市仍在堅守限購,包括上海、北京、廣州、深圳、臺州等。

內容來自sina新聞

  據統計數據,截至6月20日,北京樓市庫存為80844套,這是2013年初北京樓市庫存跌破8萬套後,再次回歸8萬套以上,創下近18個月新高。而2012年4月份,北京的庫存量為9.1萬套。也就是說,當前北京樓市庫存未達到2012年上半年的高位。

  除此以外,嚴躍進還告訴記者,一步到位的放松做法並不現實。一線城市的樓市調控政策還不能輕易地解除,否則容易引發樓市秩序混亂。但基於目前樓市周期性的調整節奏,對一線城市政策進行微調的時機也逐漸成熟。

  太平洋證券房地產行業分析師周炯認為,限購政策對不同城市的影響不盡相同。對於一些受限購影響較大的城市來說,松綁後的反彈會大一些,反之影響就很小。總體而言,限購松綁對樓市整體的成交量影響不會太大。

  如果說解除限購是救市的信號,那麼不可否認的是,越來越多的重點城市顯露出迫切救市的心願。今年以來,四個一線城市庫存均出現瞭上升,庫存去化周期明顯延長,從過去12個月以下水平上升到13個月以上水平。此類城市也開始出現樓盤滯銷的現象。因此,北上廣深四個一線城市,限購限貸政策能否松綁,成為政策和市場層面關註的焦點。

一線城市不差錢松綁無望:賣地收入超過2011年

  庫存尚未達到高位,賣地收入超2011年、2012年東山區農地貸款率利最低銀行比較

  盡管市場對於取消一線樓市限購的呼聲漸起,不過一線城市仍然難言松綁。8月6日,深圳市規劃和國土資源委員會發佈瞭《關於網絡流傳深圳將取消限購的情況說明》,表明將嚴格執行住房限購政策。同時,業內人士也指出,一線城市房子供不應求的情況仍在持續,不宜放松限購。

  "隨著地方松綁限購,部分地區出現瞭短期集中網簽量上升帶來的'小陽春',但隨著批量的消化,放松限購並未對地方樓市帶來較大影響。"上海某金融機構人士告訴記者,目前在已經放松限購的城市中,庫存周期少則十二三個月,多則達到瞭37個月,市場壓力較為明顯。綜合多個已經放松限購一個月以上的城市樓市成交看,並未對成交起到明顯的刺激作用。

  "舉個例子來看,截至目前,上海新建住宅庫存一度突破1150萬平方米,創2011年限購以來的庫存新高。但實際上上海對土地財政的依賴程度較低,主要GDP來源為金融和服務業,樓市庫存壓力不足以增加政府的財政壓力。"上海某金融機構房地產研究人士告訴記者,因此,對於一線城市來說,至少在今年內,都無放松限購的可能。

  上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴《中國經營報》記者,實際上,佛山此前松綁的呼聲就很高,這與當地的需求結構和庫存壓力有關系。佛山的外來人口比較多,部分群體積累瞭比較高的支付能力。此類群體在限購政策下顯得很脆弱,往往不符合限購條件而無法入市。目前通過放松限購,此類約束得到取消,能夠利好此類群體的積極入市。

  對此,北京房地產協會秘書長陳志也認為,北京今年的住宅市場不會比2011年差。"2011年,北京市純商品房成交隻有5.8萬套,但今年預計會增長到7.5萬以上。今年上半年,北京市純商品住宅成交2.4萬套,已經記錄在案,今年還有3萬套上市的自住房。雖然自住型商品房可能會出現棄選的情況,但這些產品最終都會被消化掉。如果下半年北京市能保持與上半年同樣的商品房成交量,今年整體市場都不錯。"

  據北京市公佈的數據顯示,2014年上半年,北京市地方公共財政預算收入2182.5億元,同比增長11.1%,順利完成瞭過半任務。北京市財政局副局長、新聞發言人韓傑表示,2013年土地收入的增加,和土地市場比較好有關系。不過,根據2013年測算,北京土地收入可用預算隻占政府"三本預算"(指政府性基金、公共財政預算、國資預算)整體的8%。"換句話說,北京財政收入沒有依賴土地收入。"郭毅告訴記者。

  在一線樓市堅決"不松綁"的同時,二三線樓市降價導致恐慌情緒逐漸蔓延,越來越多的購房者對於一線樓市持觀望態度。"我想再等等看,這幾個月房產中介頻頻打電話讓我去看房,這說明賣房者越來越多。"北京一位準備入手購買二手房的投資者表示,"現在是買方市場,看清形勢才能跟賣房者討價還價。"

  根據佛山市住建局提供的消息,從8月7日凌晨開始,佛山在全市范圍內對房地產市場調控政策有關內容進行調整完善。至此,佛山成為廣東省內首個宣佈松綁限購的城市。

  "因此,基於車貸嘉義梅山車貸對政策的反思進行微調則顯得很有必要。關鍵是要把控兩點:一是落實市場化的原則,即用差異化的思路、財稅金融的手段來進行調控。二是要拯救並激活曾被壓抑的購房需求,真正讓支付能力得到釋放,並加速樓市資源的循環。"嚴躍進告訴記者。

  同時,陳志也認為,隨著今年上半年土地市場表現不差,而北京市稅收數據也不錯來看,這意味著北京政府會適時適度進行結構性調整。"比如,原來住宅一頭獨大,現在會更均衡轉向商業地產或者園區產業上。"

  下行壓力加大

  成交滯緩,庫存高導致政府救市心切。那麼,取消限購,是否會給樓市帶來回暖的可能性呢?

  與此同時,合富輝煌市場首席分析師黎文江也表示,至少今年內,一線城市無放松限購的可能。

 一線城市松綁無望

  "就拿佛山來說,目前佛山的新房庫存量達到瞭600萬平方米,這意味著還有那麼多房子沒有賣出,不會一下子就消化掉。另一方面佛山未來可開發的新房也比較多,供求關系決定瞭房子並不奇貨可居,開發商與購買者也相對理性。"佛山市房地產業協會副會長駱儀克分析稱,因此,放松限購,樓市成交和價格並不會呈現瘋漲的態勢。

  "尤其是北京,今年不具備放寬或取消限購的基本條件。"郭毅說道,"今年前7個月土地出讓收入就超過1200億元,比2011年和2012年都多,這方面沒有壓力。另外,北京地方財政收入的增速也保持在百分之十幾,而且北京二手房和新房成交量在7月有所升溫,這三點決定瞭今年放開的可能性不大。"

  與此同時,北京一位不願具名的金融業人士告訴記者,目前來看,取消限購對市場成交的刺激並不明顯,多數依舊低迷,僅個別明文調整限購城市成交量回升,但幾乎是短期沖高後又快速回落。"換句話說,多地取消限購的政策至今並未收到強有力的效果。"

  值得註意的是,有市場人士認為,就目前而言,限購松綁不會改變房地產市場的整體下行趨勢。今年下半年,房地產類資產的風險仍然存在,二三線城市松綁限購尚不足以扭轉目前房地產市場的整體局面,在一線城市限購松綁並無可能的情況下,房地產依舊有下拐跡象,而明年或將是重要一年。

  然而,也有不少業內人士表示,從目前市場看,因為經濟漲幅放緩,地方政府對房地產依賴度明顯上升。在此背景下,地方政府幹預推進動力增加,各地救市熱情將持續上漲。預計在貸款松動下,樓市或呈現部分回暖,而這一做法或引起其他城市的跟風。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-09/08282857213.shtml
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