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  "底價成交或者稍微有一點溢價的可能性比較大,當然也不排除像世博地塊這種"發燒"的情況。"宋會雍表示,目前還沒有聽說哪個企業對這塊地有興趣。

 拍腦袋的定價

  但上海資深業內人士並不以為然:"目前安樂區農地貸款率利最低銀行比較還沒有聽說哪個企業對這塊地有興趣,關註目光更多是集中在起拍價突然飆升31億這一點上。"

  該人士續稱,對比前後兩次相差甚遠的起拍價以及該地塊周邊的現實情況,出讓方難以逃脫"拍腦袋"定價之嫌。

  根據上海土地交易市場5月10日發佈的出讓公告,青浦區徐涇鎮會展中心3地塊(02-01)土地用途調整為商辦;出讓年限從40年修改成商業40年、辦公50年。地塊掛牌起始價上調30.55億元至44.23億元,折合樓面地價約8000元/平方米,較首次掛牌樓面地價高出5527元/平方米。

  據介紹,徐涇鎮會展中心3地塊周邊的住宅項目,銷售速度都比較滯後,有幾個項目的銷售數據甚至比較難看,交易僅達3、4成而已。

  事實上,這幅"神奇"的土地最早掛牌出讓是在2012年2月20日。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/ne汽車貸款彰化田尾汽車貸款ws/2013-06-19/15142256359.shtml

  不少觀點認為,該地塊優越的區位及發展潛力是起拍價飆升的"本錢",甚至猜測出讓方之所以有膽量漲價31億重推地塊,必然已找好瞭下傢,或是已出現較多的意向買傢。

  但誰也沒有想到的是,終止出讓僅4個月之後,起始樓面價竟然從原來的2473元/平方米飆升至約8000元/平方米。

內容來自sina新聞

  宋會雍進一步表示,目前來看,徐涇這邊的人口的集中度不夠,同時,新開發的項目人口導入很慢,甚至有一些項目根本就沒有賣動。

  彼時,上海市青浦區土地儲備中心相關負責人在接受媒體采訪時曾表示,終止出讓的原因是要對出讓條件進行一些變動。

  時隔一年,再次掛牌,身價突然翻瞭3倍,上海青浦區徐涇鎮的這塊商辦用地近來可謂出盡瞭風頭。

  對此,上海中原地產咨詢部總監宋會雍在接受觀點地產新媒體采訪時表示,該地塊最初的底價就很有問題,當時其周邊的住宅售價已達2萬/平方米上下,周圍也有地鐵站。而且商業用地在該區域還是比較稀缺的,根本就沒有城市廣場類的商業項目。

  "再加上早期已有好幾個社區住宅項目進入該區域,因而業界對於該地塊的開發前景還是比較看好的。"宋會雍續稱,但是與之配套的商業用地的起始樓面地價僅為2473元/平方米,這顯然是不合理的。

  "不過,這次的底價直接飆升至8000元/平方米無疑是拍腦袋的做法。"宋會雍進一步指出,眼下土地市場異常火爆,特別是最近出讓的幾宗世博片區地塊,有一宗的成交樓面價竟然沖破瞭4萬/平方米。因而徐涇鎮會展中心3地塊也開始較上勁瞭,樓面價直飆8000元/平方米。

  人口導入薄弱

  "這是從一個極端走向瞭另一個極端。"宋會雍補充稱,8000元/平方米的起始樓面地價對於該區域來說無疑是虛高的,6000元/平方米左右或許會是比較合理的價格。

  "盡管該區域已有不少的社區住宅項目在開發,但其人口導入卻是非常薄弱的。這也就意味著,企業在做商業開發的時候需要較長的時間,待人口導入成熟瞭,其收益才能有所起色。"宋會雍坦言,如果地價定得太高會給開發商帶來很大的壓力。

  一位央企開發商代表的觀點與上述看法不謀而合。該開發商在接受媒體采訪時就指出,目前來看,虹橋商務區土地樓面地價在2萬/平方米徘徊,此前區域內多數地塊的起始樓面地價僅為1萬元/平方米左右。與此同時,這一類大型城市商業區域的發展,一般都要需要5-10年的時間陸續體現。所以,在虹橋商務核心區域發展尚未成熟的背景下,輻射帶商務區開出近1萬元/平方米的起始樓面地價,有點偏高。

  根據彼時的出讓公告,徐涇鎮會展中心3地塊東至規劃六路西側紅線,南至規劃六路北側紅線,西至諸光路東側紅線,北至盈港東路南側紅線,出讓面積184292.8平方米,容積率為3,土地用途為商業,起始總價13.68億元,起始樓面地價2473元/平方米。

  不得不提的是,金地天禦就是此類項目中的代表之一。據瞭解,作為金地集團在上海的首個天字系項目,金地天禦自2010年開盤以來僅完成3、4成的銷售。

  而談及徐涇鎮會展中心3地塊的出讓前景,宋會雍則坦言,8000元/平方米的起始樓面地價留給將來溢價的空間並不大。

  然而,剛剛掛牌半個月之後,出讓方宣佈暫時中止該出讓活動。而在今年1月4日,上海土地交易市場又發佈公告表示,根據出讓人要求,終止出讓徐涇鎮會展中心3地塊。

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拍腦袋的定價 上海徐涇地塊漲價31億業內看空
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