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內容來自sina新聞

 &貸款利率試算表excelemsp;至此,全國已有6個城市傳出有調整樓市政策的意向,甚至正式發佈瞭相關文件。除常州外,江蘇無錫、天津濱海新區、廣西南寧、安徽銅陵和浙江寧波均在此前傳出"救市"的消息。

  市場預期無力扭轉

  自廣西南寧公開推出一系列措施、打響"救市"第一槍以來,不斷有城市加入"救市"行列。據新華網報道稱,5月7日江蘇常州天寧區召集開發商會議,搜集開發商意見,醞釀具體救市政策。上述會議中,有關部門工作人員提到,針對目前常州高庫存的現狀,計劃停建安置房,轉而向拆遷戶補貼購房款,鼓勵居民購買商品房。希望各房企項目樓盤可以提供部分定向房源用於拆遷戶申請購買,並給予一定優惠。

  張大偉表示,房地產市場已經出現趨勢性調整,除非再次出臺類似2009年的"四萬億"投資政策,否則地方政府的行為最多隻能帶來短期利好,而不能改變房地產市場的調整趨勢。

  第二,新型城鎮化的大局。在推進新型城鎮化的過程中,廣大中小城市的房地產業將迎來廣闊的發展空間。按照十八屆三中全會報告的提法,要全面放開建制鎮和小城市落戶限制,有序放開中等城市落戶限制,合理確定大城市落戶條件,嚴格控制特大城市人口規模。小城市在城鎮化過程中發揮的作用有待挖掘,激活房地產市場也可為中小城市聚集人口提供條件。

  對一些地方政府來說,房地產市場的問題似乎已經從"救不救"演變成瞭"如何救"。中國證券報記者瞭解到,在一些地方政府明確發文"救市"的同時,還有地方政府並未發文,但以窗口指導的形式對市場進行調整。"救市"既有明修棧道,又有暗度陳倉。

  盡管"救市"行為頗受社會關註,但從近幾日的市場反應來看,相關地區的樓市並無出現明顯好轉跡象。"因為二三線城市的戶籍政策相對比較松,限購政策對市場的影響有限。所以,即使以松綁限購的方式來救市,其作用也十分有限。"北京中原地產首席分析師張大偉表示。

  與逐漸崩塌的市場信心相比,當前的"救市"手段顯得頗為無力。某大型上市房企負責人向中國證券報記者表示,從供應端來看,外資逐漸撤出樓市,大型房企收縮戰線,中小企業謀求轉型;從需求端來看,觀望情緒已經形成。這種情緒已成為市場主流,短期內很難改變。

  "除瞭明確發文或表態之外,還有不少城市的在'暗中'悄悄救市。"福建省房地產界一位資深人士表示,早在今年3月,福建部分城市的政府部門就已知會開發商,強調政策松綁的可能。

  另有專傢指出,已有的"救市"舉動可能會受到跟風模仿,但並不會轉移至市場供需形勢仍相對嚴峻的一線城市。借助行政手段對一線城市樓市進行約束,仍然是未來的政策方向,也是一道不可逾越的"防火墻"。

  中國房地產研究會副會長陳國強認為,在這種約束下,何時救?怎樣救?正在考驗地方政府的執政智慧。對於破題之道,他表示,一是矯正既有政策缺失,改變過去一些簡單粗放的做法,但也要防止矯枉過正;二是把握政策調整的尺度和力度,不觸碰政策紅線與底線,即主要在短期政策上做加減文章,不觸及長效與常態化政策;三是先行一步提前兌現戶籍制度改革等政策。

  在這種背景下,高成交量很難維持,因為自住和改善需求相對有限,而投資投機需求既被政策擠壓,又對市場缺乏信心。根據數據監測,今年4月,30個典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬平方米,環比減少4.7%,同比減少21.0%。"五一"期間,樓市更是遭遇冰點。

  值得註意的是,被稱作首個"裸奔救市"的安徽銅陵,已悄然將相關文件《關於促進房地產市場持續健康發展的意見》從網站上撤下。銅陵市政府部門的相關人士向中國證券報記者表示,尚不清楚撤除的原因,但文件已經下發,有關職能部門已在執行。

  "越是出手救市的城市,越證明其房地產市場有問題,我們不會關註這部分城市。"上述負責人表示,局部的救市手段並不會挽救投資者的信心。

  分析人士認為,現有的救市政策無力托起在地方經濟結構中獨大的房地產市場。未來數月,市場低迷的態勢難有根本改變。即便如此,未來仍可能有更多城市加入"救市"大軍。分類調控、新型城鎮化或是地方政府考量的重要政策因素。在樓市調控方面,地方政府無疑被賦予瞭更多權限和更大空間,但這種調整騰挪仍需在"紅線"之內。在堅守底線的前提下,未來地方政府的自我調整可能成為常態。

  形成上述判斷的新埔鎮二胎依據,在於整體市場供需形勢的變化。分析人士認為,經過多年的房地產投資高速增長,當前整體市場的供求關系已趨於平衡,部分區域甚至出現供大於求的現象。

  接受記者采訪的專傢也表示,公開救市的城市隻是"冰山一角",某些條款尺度可能較大,不便公開發文。以北京周邊的燕郊為例,該地區實施限購政策已久,但購房者仍然能夠以萬元左右的代價獲取購房資格,這在當地已是"公開的秘密"。

  盡管並未公佈具體的優惠細節,但對於市場供應嚴重過剩、被稱為"鬼城"的常州來說,"救市"似乎已成為政府部門明確發出的信號。

  記者采訪的多數房地產開發企業對市場的不確定性持有謹慎態度。今年房企的區域戰略佈局普遍較為保守,且更願意堅守作為市場風險避風港的一線城市,而非出手救市的三四線城市。

  樓市調控仍存"紅線"

  "救市"是房地產市場的老話題。但與2011年下半年不同,如今多數城市的救市動作似乎已順利"闖關"。

  對於此輪地方政府"救市"背後的個中原因,有分析人士指出,當前的政策環境與2011年時有明顯不同。地方政府之所以能夠大膽出手"救市",不僅僅是出於緩解地方財政壓力的考量,還在於當前的政策環境,賦予瞭地方政府更大操作的空間。該人士表示,這種"救市舉措"或許有兩個重要的政策因素值得關註:

  第一,"分類調控"的原則。分類調控意指針對不同地區的市場差異,允許各地進行有針對性的調整,不搞"一刀切"。住建部副部長仇保興曾在今年的"兩會"期間表示,地方政府能夠自行調控的,就不要由中央政府來調控。

 暗中"救市"恐非個案

  事實上,多數業內專傢更傾向於管住地方政府的救市之手,而讓房地產市場自發調整。有觀點認為,啟動大手筆的救市行動,會繼續助長土地財政和房地產獨大的局面,不利於地方經濟長遠發展。因此,分析人士普遍預期,盡管給予瞭地方政府一定的自主調整空間,但中央政府仍會設置"紅線",從全局高度掌控樓市調控政策的大方向,對尺度過大的救市行為進行約束。

地方政府救市騰挪空間有限 樓市低迷態勢難扭轉

  中國證券報記者還瞭解到,此前曾廣為流傳、並引起市場關註的福建版救市政策"閩十條",雖未以紅頭文件的形式發佈,但當地政府部門已將其視為窗口指導文件,其措施也正在執行中。





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-10/08192724982.shtml

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